В ЦБ заявили о восстановлении рынка ипотеки, но предупредили о новых рисках
Во втором квартале доля рискованных ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом увеличилась до 40 процентов, а на первичном рынке достигла исторически высоких значений в 58 процентов. Это следует из аналитического доклада Банка России, опубликованного на сайте регулятора.
В целом ЦБ указывает на восстановление рынка после снижения выдачи в апреле — мае. Так, к концу лета объемы кредитования достигли среднемесячных значений за второе полугодие прошлого года. В августе прирост составил два процента, что в целом соответствует среднемесячному значению за второе полугодие 2021 года, следует из доклада регулятора.
За 8 месяцев 2022 года ипотечный портфель вырос на 9,7 процента, объем выданных кредитов составил 2,7 триллиона рублей, что на четверть меньше 3,6 триллиона рублей, выданных за аналогичный период прошлого года. «Ипотека выдается в значительной степени в рамках программ господдержки: в августе ее доля составила 47 процентов (68 процентов на пике в апреле)», — следует из доклада.
При этом в ЦБ указали, что изменения в структуре выдач последних месяцев говорят об ограниченной покупательской способности и смягчении стандартов кредитования. Значительная часть кредитов выдается с минимальным размером первоначального взноса (15 процентов), при этом на достаточно высоком уровне сохраняется доля выдач заемщикам с высоким уровнем кредитной нагрузки — 36 процентов по итогам второго квартала 2022 года.
С начала лета ипотека с господдержкой стала все чаще комбинироваться с так называемой субсидией от застройщика: в июне две трети всей ипотеки на первичном рынке выдавалось именно в рамках таких «комбинированных» программ, подчеркивается в докладе. В результате действия этих дешевых программ средневзвешенная ставка на рынке первичной ипотеки снизилась до 3,7 процента в августе с 5,9 процента в январе 2022 года.
Банк России подчеркивает, что основной риск в рамках таких программ на себя берет заемщик из‑за завышения цены приобретаемой недвижимости. Еще одним риском ЦБ называет недооценку кредитных рисков банком. Кредитные организации могут считать, что заемщик будет погашать кредит досрочно, как и в случае классической ипотеки, однако с учетом экстремально низких ставок заемщику это невыгодно, подчеркивает Центробанк. Кроме того, искусственно завышенный уровень цен создает ложные ориентиры для всего рынка и из‑за необходимости субсидирования кредитов, выданных в рамках «льготной ипотеки от застройщика», в течение более длинного срока растет нагрузка для госбюджета, предупреждает регулятор.
Банк России может ужесточить выдачу ипотеки с экстремально низкими ставками
Банк России может ужесточить требования к субсидируемой застройщиком ипотеке с очень низкими ставками. Это следует из доклада ЦБ, опубликованного на сайте регулятора.
Речь идет о льготных ипотечных программах, субсидируемых застройщиком, где основной риск на себя берет заемщик из‑за завышения цены приобретаемой недвижимости, поясняет Банк России.
«Если рыночные цены не вырастут на размер комиссии, то при необходимости продать квартиру заемщик может не только потерять первоначальный взнос, но еще и остаться перед банком в долгу, поскольку вырученных средств не хватит на погашение всей задолженности», — поясняет регулятор.
Еще одним риском ЦБ называет недооценку кредитных рисков банком. Кредитные организации могут считать, что заемщик будет погашать кредит досрочно, как и в случае классической ипотеки, однако с учетом экстремально низких ставок заемщику это невыгодно, подчеркивает Центробанк.
В связи с ростом популярности таких программ, вызвавшим завышение цен на первичном рынке, Банк России планирует использовать два инструмента регулирования сегмента. Так, регулятор может ввести макропруденциальные надбавки и увеличить резервы по субсидируемой застройщиками ипотеке с очень низкими ставками.
pnp.ru